Le passage à un système de chauffage à énergie renouvelable est un investissement rentable, non seulement en termes d’efficacité énergétique, mais également sur le plan financier. Marco Haefeli, responsable de l’évaluation des biens immobiliers chez VermögensZentrum, explique dans une interview comment le remplacement du chauffage peut influencer la valeur d’une maison.
Quel est l’impact du remplacement d’un chauffage à mazout, au gaz ou électrique par un système moderne fonctionnant à l’énergie renouvelable sur la valeur immobilière ?
Étant donné que les biens immobiliers n’ont pas de prix affichés, on ne découvre en général l’évolution de la valeur de son bien immobilier uniquement au moment où on le vend. Les acheteurs potentiels accordent une grande importance au système de chauffage. Si le bien désiré est équipé d’un chauffage au mazout, l’acheteur tient compte des coûts d’assainissement et ajuste son offre en conséquence. On peut donc dire que, pour les maisons équipées de systèmes de chauffage alimentés par des énergies non renouvelables, le prix est estimé plutôt à la baisse. C’est l’inverse avec les maisons équipées de systèmes de chauffage modernes à énergie renouvelable, car cet atout peut être utilisé comme argument de vente supplémentaire, en mettant en avant la valeur ajoutée.
Dans quelle mesure la valeur immobilière évolue-t-elle avec le remplacement du chauffage ? Existe-t-il des valeurs indicatives à ce sujet ?
On peut partir du principe que la valeur d’un bien immobilier existant augmente au moins dans la même mesure que le coût du chauffage à énergie renouvelable. Cela s’explique par la valeur plus élevée du bâtiment et par sa dépréciation moindre. La baisse des coûts d’exploitation grâce au chauffage à énergie renouvelable fait aussi augmenter sa valeur. A cela s’ajoute la perception subjective de l’état général du bien, en premier lieu des installations techniques du bâtiment, et la nécessité de le rénover. Il n’existe toutefois pas de valeurs indicatives à ce sujet dans la pratique de l’évaluation. La situation est un peu différente lorsque la maison arrive pratiquement à la fin de son cycle de vie. Dans ce cas, l’acheteur ne tient compte que de la valeur du terrain. Le bâtiment, indépendamment du système de chauffage dont il dispose, n’a alors plus aucune valeur (ce que l’on appelle les « coûts irrécupérables »).
Quelles sont les conséquences de l’augmentation de la valeur immobilière, notamment sur l’impôt foncier, la valeur marchande du bien immobilier et les considérations de la banque relatives à la capacité financière lors de la prochaine prolongation de l’hypothèque ?
La valeur locative et la valeur fiscale du patrimoine ne sont généralement ajustées que si les investissements ont effectivement entraîné une augmentation de la valeur du bien. Le remplacement du chauffage n’entraîne pas de modification de la valeur au niveau fiscal. En revanche, la valeur de nantissement de la banque peut tout à fait changer. L’augmentation de la valeur du bien immobilier peut, par exemple, permettre d’être libéré de l’obligation d’amortissement par la banque.
Compte tenu de ce qui précède, quels sont les arguments financiers incitant les propriétaires immobiliers à opter pour un système de chauffage à énergie renouvelable ?
Les investissements dans des mesures d’économie d’énergie sont déductibles fiscalement, même lorsqu’ils font augmenter la valeur du bien immobilier, et peuvent être étalés sur trois ans. On peut s’attendre à ce qu’environ un tiers des coûts soient récupérés grâce à une baisse d’impôt. À cela s’ajoutent les éventuelles subventions. En effet, la Confédération, les cantons et les communes soutiennent financièrement le remplacement des systèmes de chauffage. Les coûts d’exploitation courants et les coûts énergétiques sont en outre fréquemment sous-estimés ; au fil du temps, le passage à un système de chauffage à énergie renouvelable permet de réaliser des économies substantielles.
Vaut-il la peine de remplacer le chauffage même si la maison doit être vendue dans un avenir proche ?
Nous déconseillons d’investir dans des parcelles sous-exploitées, car l’acheteur envisagera certainement de démolir la maison pour construire un nouveau bâtiment. Investir dans un nouveau système de chauffage serait alors tout sauf durable. Pour tous les autres biens immobiliers, tels que les maisons mitoyennes ou individuelles occupant la parcelle au maximum, l’investissement est judicieux. En effet, un système de chauffage moderne et à énergie renouvelable atténue les incertitudes des acheteurs, ce qui peut se traduire par un prix de vente plus élevé et un processus de vente plus rapide.
Au niveau cantonal, différentes dispositions légales ont été introduites ces dernières années en matière de remplacement des systèmes de chauffage (notamment l’interdiction d’installer de nouveaux chauffages électriques fixes à résistance et la part exigée d’énergie renouvelable lors du remplacement de chauffages à combustible fossile). Quelle est l’influence de ces dispositions légales sur la valeur immobilière ?
Tout acheteur d’un bien immobilier ancien – non rénové – établira un budget et tiendra compte de tout ce qui doit être rénové et à quel prix. Lors de l’achat, il comparera ces coûts au prix d’achat, c’est-à-dire qu’il voudra vraisemblablement baisser le prix. D’un point de vue purement subjectif, l’acheteur est donc prêt à payer la plus-value liée au remplacement du système de chauffage. Alors qu’un bien immobilier non équipé d’un système de chauffage à énergie renouvelable fera plutôt l’objet d’une réduction de prix. Dans tous les cas, un tel investissement augmente la valeur du bien immobilier.
Lors de l’évaluation d’un bien immobilier, tient-on uniquement compte du fait qu’un système de chauffage moderne à énergie renouvelable a été installé, ou la valeur varie-t-elle en fonction du système de chauffage choisi ?
Cet aspect est considéré de manière différenciée. Si, par exemple, une installation de chauffage mal placée perturbe l’utilisation de la terrasse dans le jardin en raison d’émissions d’air ou de bruit, cela sera pris en compte dans l’évaluation. Certains biens immobiliers comportent un patchwork d’investissements et de rénovations qui ne sont pas coordonnés entre eux. Malgré un investissement important, ce point a alors plutôt un impact négatif sur la valeur du bien immobilier et ne réduit que dans une moindre mesure les coûts énergétiques et d’exploitation. N’oublions pas que l’impression générale donnée par le bien immobilier est essentielle. Pour augmenter la valeur du bien à long terme, il faut une stratégie qui soit mise en œuvre de manière cohérente. Une telle approche permet de coordonner les rénovations et d’éviter, par exemple, de devoir remplacer à la hâte et à un prix exorbitant le système de chauffage pendant les mois d’hiver en raison d’une défaillance
Vous aimeriez savoir quels sont les coûts à prévoir lors du remplacement de votre chauffage ? L’aperçu des coûts vous indique une estimation approximative des coûts auxquels vous devez vous attendre lors du passage à différents systèmes de chauffage. Si vous souhaitez en savoir plus sur le système de chauffage à énergie renouvelable le mieux adapté à votre bien immobilier, notre conseil incitatif gratuit est l’outil idéal.
